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为何新加坡政府要放松对房地产投资的管控

Mar 30, 2017 极房| 分享 来源:极房海外置业
 最近几年,新加坡房地产市场非常不景气。为什么新加坡要放松对房地产投资的管控,难道他们没有“安家立业”的思想?

  最近几年,新加坡房地产市场非常不景气。为什么新加坡要放松对房地产投资的管控,难道他们没有“安家立业”的思想?

  从短的原因来看,这是新加坡政府自金融危机以来一系列调控政策的结果。

  2008年全球金融危机后,全世界开足马力印制钞票救市,大量资金流入房地产市场,新加坡也不例外。自2009年3月至2013年10月,新加坡私人住宅价格上涨了60%。

  自2009年到2013年,新加坡政府先后出台了8轮降温措施,包括逐步逐步提高房屋交易的卖方印花税,增加按揭贷款首付比例,缩短贷款年限,提高所有印花税等。如今看来,这些降温措施十分有效,以至于新加坡楼市这3年成为彻彻底底的熊市。

  从长的原因来看,则是新加坡政府对于房地产市场的定位——“房子是拿来住的,不是拿来炒的”。在这一定位的指导下,新加坡政府在房地产的制度设计上处处用心,以满足居民居住需求(不一定是买房)为主要目标。

  在新加坡,80%的人口都居住在政府建设的公共房(也称“组屋”)中。而在香港,这一比例仅为21%。

  上世纪60年代,新加坡政府购买了全国80%的土地。这种购买是按政府规划、开发之前当地土地的价格来购买,而不是开发以后被推高的价格,这样就节约了政府财政开支。

  从土地性质来看,新加坡和香港类似,土地都是政府所有,但两者在开发环节大相径庭:

  新加坡政府拿地之后,就开始做100年的城市规划。政府掌控土地开发环节,并对开发出的房产拥有所有权。政府将这些房产,或卖或租,定价(既包括卖价也包括房租价格)参照居民的收入水平并进行动态调整——比如一户居民家庭此前收入低,那么房租就可以少收一些,收入高则多收一些。

  在香港,土地实行批租制度,政府通过高价卖地获得丰厚的财政收入,开发商拿地之后开发再销售,开发商会尽力将利润做到最大。这两个环节加价后,导致香港房价一直居高不下——因为香港土地供应始终非常少。

  Nestia租房网对上万个房源的数据统计显示,新加坡超过75%的组屋月租金分布在2000新加坡元~2600新加坡元之间(1新加坡元=4.89元人民币)。

  但是,低廉的公共住房并不以牺牲居住环境为代价。每经小编发现,新加坡组屋的环境很不错。

  除了严控开发环节,低价供应住房外,新加坡政府还对房屋买卖设置了严苛的条件,其本质也是为了抑制投资投机性需求。其买房条件包括,必须是新加坡公民或者在当地永久居住(大多数城市对外国投资者无限制);必须年满21岁;对于首次申请购买组屋的居民,家庭月收入不能超过12000新加坡元(即夫妻年收入14.4万新加坡元)。

  据数据显示,新加坡的人均GDP(2015年)为74000新加坡元左右。从这一标准来看,80%的新加坡人入住组屋也不足为奇了,因为大部分家庭都负担得起。

  由于这些独特的基础性的制度设计,使得新加坡的房地产成为最不值得投资的品种。根据新加坡建屋发展局2016年第四季度的二手组屋价格统计,一套3居室的组屋总价在30万新加坡元左右,一套4居室的组屋总价根据区域不同,从35万~80万新加坡元不等。一套5居室的组屋总价最高也不到80万新加坡元(约合人民币390万元)。

  除了价格便宜,政府还会为渴望改善住房的居民提供补助:

  如果一对夫妻想换套更大的房子和父母或者已经成家的小孩住在一起,政府将提供20000新加坡元的补助;

  如果一位单身青年想和父母住在一起,政府则补助10000新加坡元。

  解决住房难题需要足够的资金,新加坡政府既不卖地,卖房的价格和租金也很低,那建设公共房的财源是怎么解决的呢?

  除了税收,新加坡政府还成立了淡马锡投资公司,其100%股权归财政部拥有——该公司投资了新加坡电信、新加坡航空、星展银行、新加坡地铁、新加坡港口、海皇航运、新加坡电力等大企业,自1974年成立以来该公司年回报率为16%左右,给国家创造了财政收入,不用搞“土地财政”。

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